全面推进“带押过户” 降低制度性交易成本

时间:2023-04-06 15:40

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//Veer 供图

自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会近日印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》,深化不动产登记和金融便民利企合作,协同做好不动产“带押过户”,进一步提升便利化服务水平,降低制度性交易成本,助力经济社会发展。本期“思与辨”就该问题进行讨论。

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//中华人民共和国自然资源部网站截图

■ 主持人:王玥

■ 嘉宾:

郑鑫 中国(深圳)综合开发研究院创新与产业发展研究中心副主任

张继生 盈科律所高级合伙人律师

孟庆昇 深圳巨湾科技有限公司副总经理、深圳市房地产研究中心理事

“带押过户”降低交易成本,为二手房交易市场注入新活力

主持人:“带押过户”将会对房地产市场产生哪些影响?

张继生:“带押过户”是指根据《民法典》规定,已经抵押的不动产买卖转移时,无须提前还贷或垫付资金,即可完成过户、重新抵押和发放新贷款等手续,实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。“带押过户”优化了交易流程,提高了交易效率,降低了交易成本,为二手房交易市场注入了新的活力。“带押过户”对于规范二手房交易流程,促进房地产市场良性循环,稳定房价预期,提振二手房交易市场信心有一定积极作用。

孟庆昇:“带押过户”这一交易模式对房地产市场的影响表现在以下方面:一是交易环节的缩短,交易成本的降低,将加快存量房地产交易的速度,提高存量市场的资金流动性;二是在一定程度上激发存量二手房市场尤其是改善型换房的交易需求;三是推动产权登记、贷款业务的管理和操作流程、工具等方面升级,“带押过户”会促进依托于大数据和人工智能的智慧抵押的发展,智慧抵押通过一个可扩展的平台形成一套规范性的流程和制度,实现不动产抵押登记与金融贷款业务深度融合,打破不同单位、不同机构、不同业务之间的界限,通过移动化、线上化、智能化的方式,在一个平台即可“一站式”办结抵押登记、抵押变更、注销登记及银行放款业务,真正实现全程网办。

郑鑫:“带押过户”的直接影响是降低了不动产交易的各种成本,这里包括实际支出的资金成本,也包括时间成本、机会成本和风险成本,对不动产的交易双方来说都是实实在在的利好。“带押过户”政策的间接影响是有助于缓解中小企业、民营经济的融资难问题。当前,不动产已经成为居民财富中最大、最重要组成部分,居民需要通过出售不动产来获得资金融通,不外乎生活和经营两方面的原因。可以想象,有“带押过户”需求的居民和中小企业,因为经营问题而产生了资金融通需求,能够获得及时且充足的资金就能挽救一家中小企业。

“带押过户”让“中间商赚差价”成为过去式

主持人:相较传统模式,“带押过户”具有哪些优势?

孟庆昇:主要是制度性交易成本的降低,市场交易环节的减少,交易周期的缩短,以及相关交易资金融通成本降低和周转效率的提升。归根结底,还是抵押登记和贷款业务流程的制度性调整优化释放出的市场效率。

郑鑫:“带押”不动产在“带押过户”政策出台前也可以完成交易,前提是先获得一笔过桥资金,然后还清抵押贷款,在完成交易后再归还过桥资金,于是,市场中就诞生了一些专门的机构来提供该类服务,并收取一定的服务费。“带押过户”政策实施后,通过不动产的新旧抵押银行、不动产登记部门的闭环操作,就可以完成不动产交易,实现新抵押对旧抵押的替换。对不动产的交易双方来说,既节约资金成本和时间成本,也降低了交易风险。一般来说,过桥资金的成本占总房款的1%左右,“带押过户”让“中间商赚差价” 成为过去式,大大压缩过户时间,维护了交易双方的合法权益,保障了金融安全。

张继生:相较传统模式,“带押过户”具有明显的优势:一是交易流程简化,效率提升。二是交易成本降低,负担减少。三是降低了双方交易风险,为二手房交易市场注入新活力。传统模式下,抵押二手房交易过程中,二手房买家先把购房款交付给卖家再过户,对于买家而言,存在卖家挪用、卷钱跑路的风险,而“带押过户”则解决了这个问题。

各地须结合本地实际情况确定适宜的“带押过户”模式

主持人:地方在实践探索中,主要形成了抵押权组合模式、新旧抵押权分段模式、抵押权变更模式等三种“带押过户”模式,这三种模式您如何解读?

郑鑫:这三种模式的不同点在于新抵押权首次登记和旧抵押权注销的时点。模式一中两者合并办理,模式二中先办理新抵押权首次登记,在卖方贷款结清后办理旧抵押权注销登记;模式三中是办理抵押权转移登记以及变更登记,而不涉及注销。三种模式的本质都是新抵押权对旧抵押权的替换,不动产所有权实现从卖方向买方转移的同时,抵押权也从不动产的卖方转移到了不动产的买方。

张继生:“带押过户”三种模式目前都是可行的,都涉及了买卖双方、银行、公证或担保机构等多方主体,交易环节复杂。具体到各种模式中:抵押权组合模式,通过借新贷、还旧贷无缝衔接,实现“带押过户”。这种模式要求不动产机构同时合并办理新旧抵押权的登记及注销,新旧贷款银行同时完成还款及放贷,操作程序及手续要求比较高。新旧抵押权分段模式,通过借新贷、过户后还旧贷,实现“带押过户”。这种模式需要协调银行及买卖双方的交易节点,交易程序规范,但是过程较长,同时仍可能存在旧抵押银行未收到款从而导致难以解押的风险。抵押权变更模式,通过抵押权变更实现“带押过户”。这种模式理论上最简便,但是涉及银行等机构利益平衡比较难。针对上述三种模式,各地须结合本地实际情况确定适宜的模式,在实践过程去完善、改进,从而保障房屋交易安全及银行资金安全。

孟庆昇:抵押贷款和不动产登记制度在我国已经发展多年,也是有效促进房地产市场发展的重要制度基础,以上三种模式是各地相关部门根据相关登记、金融管理机制,因地制宜发展和创新出来的“带押过户”的具体操作模式,在做好风险性的制度防范和处置机制情况下,根据具体情况交由市场主体进行选择就好。

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