超大特大城市城中村治理的市场数据基座—深圳城中村楼栋字典2022建设交流研讨会专家观点

2023年以来，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，国家出台《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称《指导意见》），要求优先改造群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村，将改造与保障性住房建设结合好，努力发展各种新业态，实现可持续运营。2023年9月27日，中国（深圳）综合开发研究院联合战略合作伙伴—深圳房谱网络科技股份有限公司和深圳同路创意集团有限公司共同举办“夯实超大特大城市城中村治理的市场数据基座—深圳城中村楼栋字典2022建设交流研讨会”，邀请了来自政、商、学、金界的专家代表，就超大特大城中村治理和发展的问题与挑战、深圳城中村市场数据基座建设思路、2022年深圳城中村楼栋字典、市场数据驱动型的城中村改造新路径等问题进行深入讨论交流，以用好用活数据要素，更好地助力特大超大城市的现代化治理和高质量发展。会议由综合开发研究院常务副院长郭万达主持。

综合开发研究院产业发展与城市规划研究所所长彭坚首先介绍了综合开发研究院、房谱科技、同路创意集团共同编制的首期研究成果——《深圳城中村楼栋字典2022》，涵盖2022年底深圳市城中村总体存量、区域分布、楼栋基础属性、楼栋数量及建筑面积排名情况，并以罗湖区为个例，对城中村区域分布排名、容积率、租金水平、集中式运营、城市更新进展情况进行了详细报告，提出了推进市场数据驱动型改造方式的建议，核心是要找到一条租金增长更加温和、配套更加量力优化、运营更加可持续、文化根脉更能保留彰显、各方利益更能换位思考和相互支持的改造新路径。

深圳房谱网络科技股份有限公司总经理助理王娜进一步介绍了深圳城中村楼栋市场数据库的建设缘由、勘察调研规范、数据源及治理方式、数据模型搭建等具体情况。同时还指出，从成果意义看，摸清城中村的市场数据家底，是积极稳步推进特大超大城市城中村改造的第一步工作。从成果体系看，2022年深圳市城中村楼栋字典当前是基于城中村楼栋基础信息库、住房租赁企业信息库、城市更新信息库、城中村租金信息库而构建的，未来一方面会动态增补完善上述基础数据库，另一方面会丰富各基础信息库字段，拓展城中村与商品房租赁比较、改造案例、租赁融资等其他专项数据库，动态夯实城中村市场数据基座。从成果运用看，一方面可为稳步推进城中村改造提供数据洞察和决策支持，另一方面可为相关政策制定提供参考，还可助力城中村租房信息的透明化和供需精准匹配。

深圳市住房研究会会长胡建文做了《关于超大特大城市城中村改造和市场数据基座建设的思考》的主题交流。他分享到，超大特大城市的城中村是一项重要资源，具有战略意义重大、保障性功能明显、多重问题突出、改造推进难度大等特征。深圳已积累了有机更新（如水围）、地产综合开发（如大冲）、棚户区改造（如罗湖二线插花地）、综合整治等城中村改造的有益经验，需要认真总结分析，发扬成绩，克服不足。同时，在新的政策和市场环境下，要认真学习领会《指导意见》精神和政策要点，优化城中村治理策略，以整治提升为主，留、改、拆结合，避免大拆大建；即使是综合整治、微改造等模式，也需多加一份审慎。兄弟城市的一些好经验，应积极学习借鉴，取长补短，加快探索超大特大城市城中村改造的新路径。他认为，深圳城中村楼栋字典2022及未来市场数据基座的建设，是及时的、必要的，体现了党的二十大关于打造宜居、韧性、智慧城市的新精神，体现了运用大数据推动城市治理现代化、促进城中村改造的新思路，体现了发展数字经济的新亮点。他建议，城中村楼栋字典和市场数据基座建设的首要目标是要追求高质量。一要妥善处理好与政府发布数据之间的关系，做好差异说明；二要做好数据基座的动态优化工作；三要积极研究推进数据应用场景开发，培育好市场化运作模式，实现可持续发展。

综合开发研究院城市化发展研究所所长曾真以《城中村改造与相关模式》为主题进行了分享。他提到，深圳高速的工业化城市化进程，带动大量人口持续涌入，在城市居住配套暂时跟不上的情况下，导致原农村宅基地的合理规划和合法范围不断突破，走向无序发展，最终演变为超大特大城市的城中村形态，可算是一种市场需求强力拉动下的历史产物。他以历史见证照片组、改造实操技术要点、政策难点创新点等鲜活的案例分享，对胡建文会长提出的四种改造模式进一步展开剖析，提出改造模式的适用条件和利弊关系。他赞成，深圳作为城中村改造的先行城市，在政策体系和模式建立上相对于其他城市更为完整成熟，非常需要加以总结。而“微改造+历史文化街区活化”，可能成为一种改造新方向，如南头古城、梧桐山村艺术小镇等。他强调，城中村改造涉及的利益主体众多，保障利益相关方的充分积极参与，才是改造项目成败的关键，未来需结合国家最新政策导向，重点关注改造过程中各主体的利益平衡关系，优化现有模式，实现改造路径创新。他认为，深圳城中村楼栋字典建设很有意义，也期待在未来的城中村改造中发挥更好的作用。其中展示的容积率数据，较之以前已有大幅提高，印证了大拆大建之路越来越走不通，整治提升才是努力的主方向。

深圳同路创意集团有限公司董事长陈高峰从文化、运营、业态的角度，围绕2022年深圳城中村楼栋字典建设缘由及城中村人文产城融合发展路径进一步展开交流。他提到，以世界视角看，在城市化进程的中后期，城市发展加速由“以城为本”走向“以人为本”，以近似艺术的方式点亮城市的每一个空间，以类文物载体来传承城市记忆；以产业为先导，前置运营管理，进行有机城市更新，夯实人才吸引力和根植性。深圳城市化推进至超大特大城市的水平，城中村宜以“能居住、能创业、能度假”的“三能之地”为目标，打造为以人为本的特色宝地。未来，需要更注重“有尺度的更新”，改造运营可从三个方向切入：一是加强文化积淀和创新性转化，在尽可能地保留原有特色人文的基础上加以现代化创新创意发展，以文创店、体验店、纪念馆等形式，带领深圳人、拼搏者开展沉浸式“寻根之旅”，从文化传承创新的层面拔高城中村应有的现代都市内涵。二是加强多种业态链接互融，重点围绕人、文、产、城、商、旅、居、学、研等9个元素因地制宜做好小业态动态组合，以活动促活力，着力发展“文化+”业态。三是促进“大产业”与城中村“微改造”相结合，以深圳市产业发展导向为基础，根据产业人口的迁徙线路发展城中村尺度能承载的工业创新模式，开展特色职业教育和双创培训，打造产学研的小高地。因此，从数据治理的角度看，城中村既可以做“楼栋字典”，又可以做“文化地图”和“产业图谱”，进而支持市场数据基座的持续扩底扩容。

深圳九星互动科技有限公司是综合开发研究院的战略合作伙伴，公司联合创始人徐舟从城中村改造与扩内需的数字赋能角度进行了观点分享。他认为，城中村是城市文化的厚积之地，深圳存在许多以村和街道为单位的独特文化和产品，如下梅林的食街文化、沙井的生蚝文化、罗湖鸡煲一条街、水围1368国际文化街、西丽社区的荔枝啤酒等。一方面，伴随城市大型商圈的形成，城中村的文化和经济活力被逐渐削弱；另一方面，现在有很多超级个体、新媒体资深人员、自由职业者反而喜欢发掘追寻城中村的独特之处，这也在城中村中催生了一些有风格情调的新型酒店业态，如窄酒店等。连续创作并传播城中村特色文化，打造更多城中村文化IP，创造旅居、文化体验、美食、伴手礼等诸多需求，可能成为城中村新的经济增长点。他谈到，如何结合村的整体规划、挖掘城中村文商旅融合发展的承载作用，如何利用新媒体及数字营销模式、创作具象化的文化爆款作品，如何繁而不乱的理清不同村落特色、串联打造城中村文化旅居体验游线，激活城中村经济，应是下一步城中村治理和发展的重要思考方向。此次城中村楼栋字典的发布带来了很多发展畅想，围绕着文化传播、IP打造、生活方式引导等衍生内容，有可能将进一步丰富城中村市场数据基座的广度。

研讨互动环节，城设设计（深圳）有限公司董事长彭嶷松认为，从人居环境角度看，城中村的景观设计、绿色改造还存在很大的提升空间，这也为建筑及景观设计行业的转型发展提供了新视野。中国银行股份有限公司深圳市分行消费金融部负责人表示，近20年银行更多关注服务商品房交易，现在则进入了城中村金融服务的转型期，正在积极探索城中村改造治理中的角色定位，在市场数据库的基础上建立银行城中村服务生态，如租金信贷、店铺经营融资，与相关服务方联合为居者提供更好生活体验。

综合开发研究院常务副院长郭万达总结认为，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，并辅之建设好市场数据基座，符合当前国家大的政策方针。字典、治理、模式是本次研讨会的三大关键词。一者，字典是各类改造提升工作开展的基础。城中村楼栋字典不仅包含楼栋本身的信息，还可容纳城中村文化、美食、生活、经营等多元素内容，将作为未来各行各业人士关注和推进城中村改造时的有益工具书，同时也可作为政府保障性租赁住房台账管理的重要参考依据。二者，治理是多元的共同参与。区别于自上而下的管理，城中村发展是多元的、开放的、丰富的，必须依托社会各界人士的参与共建。依托楼栋字典和市场数据基座建设，用好用活数据要素，助力形成涵盖行政管理、住房保障、环境基建、文旅产业、生活体验、数字技术、金融服务等在内的城中村“生态圈”。三者，模式探索是因地制宜、适时演进的。城中村治理要结合发展阶段的主要矛盾来规划设计，处理好政府与市场的关系，激发多元利益主体的积极性与活力，让政府、开发主体、运营主体、第三方服务商、城中村业主、村集体、租客等形成共建共享的机制与模式。因此，城中村治理和发展不仅是技术上需要认真攻克的难题，更是满足人民对于美好生活追求的重要研究课题，是践行共同富裕的又一中国特色路径的探索。